- 売主物件と仲介物件の違いとは
- 仲介手数料の仕組みと計算方法
- 売主物件と仲介物件のメリット・デメリットは真逆になる
- グランドネクスト不動産の仲介手数料は業界最安値水準
- 購入時の仲介手数料は最大無料
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新築戸建てをはじめ、不動産を購入するときの諸費用は「仲介手数料」が最も高額になることが多いです。仲介手数料には相場がある一方で、仲介手数料がかかるケースとかからないケースがあり、なぜ無料になるのか疑問に感じる方もいるでしょう。また、仲介手数料額（率）も不動産会社によって異なることもあり、少々ややこしいです。
特に、建売住宅や新築戸建てでは「仲介手数料を払いたくない」「仲介手数料無料の不動産会社を選びたい」と考える方も少なくありません。しかし、仲介手数料無料にはどのような仕組みがあるのか、デメリットはないのか、事前に確認しておくことが大切です。仲介手数料をめぐるトラブルを避けるためにも、費用の安さや不動産会社ランキングだけで不動産会社を選ばないようにしましょう。
そこで、この記事では仲介手数料が発生する仕組みや仲介手数料率、仲介手数料がかかる物件とかからない物件の違い、無料になる理由やメリット・デメリットなどを詳しく解説します。
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【2026年最新】東京で仲介手数料無料の不動産会社おすすめランキング！デメリットや初期費用が安い会社のまとめ（賃貸・売買編） 新築戸建ての購入には売主物件と仲介物件がある
まず、新築戸建てには売主物件と仲介物件の2種類があるという点を知っておきましょう。それぞれのメリット・デメリットは後述するので、この章では2種類の概要と仲介手数料について解説します。
売主物件と仲介物件の違い
売主物件とは不動産会社が開発（土地を取得し建物を建築）した物件を、自社で売っている物件のことです。一方、仲介物件とは不動産会社が開発した物件を、ほかの不動産会社が仲介している物件のことです。
一般的な新築戸建ては、デベロッパーやハウスメーカーなどの不動産会社が、土地を仕入れて住宅を建築します。そしてその物件を自ら売るときは、デベロッパーやハウスメーカーが自ら売主となり、モデルハウスなどを設けて販売するというわけです。売主物件は広告の取引態様に「売主」や「自社物件」「販売主」などと書かれています。
一方、仲介物件はデベロッパーやハウスメーカーと買主との間に「不動産会社」が仲介に入っています。つまり土地を仕入れて住宅を建築するものの、販売を他社に任せているのが仲介物件です。仲介物件は広告の取引態様に「仲介（媒介）」などと書かれています。
仲介物件での新築戸建て購入には仲介手数料が発生する
新築戸建てが売主物件である場合は仲介手数料はかかりません。というのも仲介手数料はあくまで「仲介」してくれたお礼として支払う手数料であり、売主物件は仲介ではなく「売主から物件を直接買っている」から仲介手数料はかからないのです。
一方仲介物件は他社が仲介に入っているので、その仲介会社に支払う仲介手数料が発生します。なお仲介手数料率については後述します。
へ～。売主物件か仲介物件かで仲介手数料がかかるかどうかの違いがあるのですね。
そうなんだよ。そのため新築戸建てを購入するときは、売主物件か仲介物件か？という点にも注目した方が良いんだよ。
仲介手数料の仕組みと計算方法
次に、仲介物件を購入するときにかかる仲介手数料について解説します。
- 仲介手数料の仕組みとは
- 仲介手数料の計算方法について
仲介手数料の仕組みとは
仲介手数料は、以下の早見表のように物件価格によって利率が変わります。
| 物件価格 | 仲介手数料率（税別） |
| 200万円未満 | 物件価格×5％ |
| 200万円超～400万円以下 | 物件価格×4％+2万円 |
| 400万円超 | 物件価格×3％+6万円 |
また詳しくは後述しますが、この仲介手数料は仲介会社が買主・売主にそれぞれ請求して良い上限です。そのため上記の利率以下でも問題ないので、値引きすることも不可能ではありません。
仲介手数料の計算方法について
仮に5,000万円の新築戸建てを購入したとき、支払うべき仲介手数料の上限は以下の通りです。
- 仲介手数料＝（5,000万円×3％+6万円）×消費税1.1＝171.6万円
このように、前項で紹介した利率に消費税がかかる点には注意しましょう。
仲介手数料って以外と高いんですね…
そうなんだよ。だからこそ仲介手数料がかかる物件なのか？手数料は値引きできないか？という点は新築戸建てを購入する上で重要なんだよ。
売主物件と仲介物件はどっちが良いの？メリット・デメリットを解説
前項までで売主物件と仲介物件には「仲介手数料が発生するかどうか」という大きな違いがあることが分かったと思います。
仲介手数料だけをピックアップすると仲介手数料がかからない「売主物件」の方が良く見えますが、実はどちらにもメリット・デメリットがあります。この章ではそれぞれのメリット・デメリットについて詳しく解説していきます。
売主物件で新築戸建を購入するメリット・デメリット
売主物件で新築戸建てを購入するメリット・デメリットは以下です。
| メリット | ・仲介手数料が無料 ・物件のことをよく知っている ・直接交渉できる |
| デメリット | ・紹介される物件が限られる |
売主物件のメリット
やはり売主物件の最も大きなメリットは仲介手数料が無料という点です。また自社で物件を開発しているので、たとえば物件の構造や仕様・設備など物件に関して詳しいという点もメリットです。物件に詳しいということは、営業担当者に物件を案内してもらうときに詳細な情報を聞くことができます。
さらに売主が販売を担当しているので、たとえば値引き交渉や仕様・設備の変更など「交渉」がスムーズな点もメリットといえるでしょう。
売主物件のデメリット
一方、売主物件の場合は基本的に自社物件しか取り扱っていません。つまりA社が売主ならA社が開発した物件しか紹介されないということです。そのため物件を購入するエリアや条件がまだ決まっておらず、「色々な物件を見たい状況」のときはデメリットといえます。
仲介物件で新築戸建を購入するメリット・デメリット
一方、仲介物件で新築戸建てを購入するメリット・デメリットは以下です。
| メリット | ・いろいろな物件を紹介してもらえる |
| デメリット | ・仲介手数料が発生する ・売主ほど物件に詳しくない ・交渉時に面倒 |
このように売主物件と仲介物件のメリット・デメリットは逆なんだよ。
仲介物件のメリット
仲介物件の場合、その仲介会社が「仲介」を担当している物件、もしくはその仲介会社自身が「売主」となっている物件も紹介してもらえます。そのため売主物件を検討するときよりも、多くの物件を紹介してもらえるでしょう。
仲介物件のデメリット
一方、やはり仲介物件のデメリットは仲介手数料がかかるという点が大きいです。上述したように仲介手数料は100万円を超えるケースも多いため、その金額はデメリットといえるでしょう。
また仲介会社は特定の売主の物件を仲介するわけではないので、売主ほど物件に詳しくないケースも多いです。そして価格などを交渉する際も仲介会社を挟んで売主との交渉になるので、交渉が面倒という点もデメリットといえます。
売主が不動産会社であれば仲介手数料は無料にできる
さいごに新築戸建てを購入するときの仲介手数料についての注意点や、仲介手数料無料の不動産会社、および仲介手数料の値引きに関して知っておくべき以下を解説します。
- 売主が不動産会社でも仲介手数料が取られるケース
- 仲介手数料は値引きすることもできるので比較をしよう
- おすすめは仲介手数料無料の会社を活用すること
売主が不動産会社でも仲介手数料が取られるケース
少々ややこしい話ですが売主が不動産会社でも仲介手数料を取られるケースもあります。というのも販売態様には以下3種類あり「販売代理」のときに仲介手数料が発生する可能性があるからです。
- 売主：仲介手数料なし（売主から直接買うため）
- 代理（販売代理）：稀に仲介手数料が発生する
- 仲介（媒介）：仲介手数料あり（仲介会社が存在するため）
代理とは売主から委託を受けて「代理権」を与えられた不動産会社が、売主の代わりに販売業務を行っていることです。そのため買主側からすると売主物件とほぼ同じに見えてしまうのです。
ただ実はその不動産を開発した不動産会社が販売しているわけではないので、仲介のように「他社に販売を任せている」という状態です。そのため売主（不動産を開発した不動産会社）は販売代理を依頼している不動産会社に仲介手数料を支払っており、稀に買主も仲介手数料がかかるケースがあります。
とはいえ代理の場合でも買主が仲介手数料を支払うケースはほぼないと思って良いです。ただ念のため確認しておいた方が良いですね。いずれにしろ、新築戸建てを購入する際は、取引態様を確認する癖をつけておくと良いでしょう。
不動産の個人売買をするときの注意点とは？メリットやデメリット、流れ・やり方を完全ガイド 仲介手数料は値引きすることもできるので比較をしよう
上述した「仲介手数料の利率」は、あくまで仲介してくれた不動産会社へ支払う上限でした。しかし多くの仲介会社が仲介手数料を上限いっぱいで設定しています。とはいえ、あくまで上限なので利率を下げて欲しい…と交渉することは可能です。
仮に利率を下げることに成功すれば100万円以上かかっていた仲介手数料を数十万円程度に抑えられるかもしれません。仲介手数料は新築戸建てをはじめとした不動産購入時にかかる最も高額は諸費用なので、値引きが可能なら交渉してみるのも良いでしょう。
おすすめは仲介手数料無料の会社を活用すること
前項のように仲介してくれる不動産会社に仲介手数料の値引き交渉は可能です。ただしおすすめは仲介手数料が元々無料の不動産会社を活用することであり、その理由は以下の通りです。
- 仲介手数料の値引きは難しい
- 交渉を不安に思う人は多い
仲介手数料の値引きは難しい
そもそも不動産会社が自社で設定している仲介手数料を下げるケースは少ないです。というのも仲介している不動産会社は「仲介手数料」が収益となるので、手数料を下げるということは収益が下がるということだからです。
確かにそうですよね…。そんなに簡単に下げられるものではなさそう…
そうだね。少なくとも営業担当者個人の判断ではまず無理だね。
交渉を不安に思う人は多い
またそもそも仲介手数料の交渉をすることで、関係性が悪化するのではないか？良い物件を紹介してもらえなくなるのでは？と不安に思う人もいるでしょう。
確かに無理に値引き交渉すると不動産会社との関係性が悪化し、その結果連絡頻度が減る…ということはあります。つまり仲介手数料の値引き交渉は成功しにくい上にこのようなデメリットもあるのです。
仲介手数料が無料の不動産会社は存在する
上述した理由から仲介手数料を節約したければ、元々仲介手数料が無料の不動産会社を選ぶと良いでしょう。仲介手数料が無料の不動産会社は多くはありませんが世の中に存在します。
仲介手数料率も踏まえた上で、不動産会社と物件を比較することがおすすめだよ。
▼こちらの記事もおすすめ「新築戸建ての仲介手数料は無料で購入した方がいい理由」
新築戸建ての仲介手数料は無料で購入した方がいい理由 よくある質問（FAQ）
ここでは新築戸建てや建売住宅の仲介手数料について、よくある質問をまとめました。仲介手数料の相場や無料になる理由、無料の場合のデメリット、購入前に知っておきたいポイントなどをわかりやすく解説します。
Q1：新築戸建てを購入するとき、仲介手数料は必ず必要ですか？
いいえ、すべての新築戸建てで仲介手数料が発生するわけではありません。物件には、売主から直接購入する「売主物件」と、不動産会社を介して購入する「仲介物件」があります。
売主物件なら仲介そのものがないため、仲介手数料はかかりません。一方、仲介物件を購入する場合は、仲介を依頼した不動産会社への手数料が必要になるのが一般的です。
Q2：建売住宅の仲介手数料の相場はいくらですか？
仲介手数料の上限は法律で定められており、一般的な価格帯の新築戸建てでは「売買価格×3％＋6万円＋消費税」という計算式で算出できます。
たとえば、4,000万円の建売住宅なら、仲介手数料の上限は税込で138万6,000円です。ただし、これはあくまで上限額であり、不動産会社によっては上限額より安く設定したり、仲介手数料を無料にしたりする場合もあります。
Q3：建売住宅の仲介手数料が無料なのはなぜですか？
仲介手数料無料の不動産会社は、買主から手数料を受け取らない代わりに、売主側から仲介手数料を受け取るなど、別の方法で収益を得ているケースがあります。また、自社で売主となっている物件を紹介することで、買主から仲介手数料を受け取る必要がない場合もあります。
そのため、「無料＝仲介サービスがない」というわけではありません。無料になる仕組みを確認してから依頼することが大切です。
Q4：新築戸建ての仲介手数料が無料になることにデメリットはありますか？
仲介手数料が無料だからといって、必ずしも大きなデメリットがあるとは限りません。ただし、仲介手数料以外の費用が必要になる場合や、紹介できる物件に条件があるケースなども考えられます。
また、物件選びや住宅ローン、契約手続きなどのサポート内容が不動産会社によって異なることもあります。無料という点だけで判断せず、サービス内容や総費用まで確認しましょう。
Q5：仲介手数料を払いたくない場合、どうすればよいですか？
仲介手数料を抑えたい場合は、売主物件を選ぶ方法や、仲介手数料無料・割引の不動産会社を利用する方法があります。ただし、仲介手数料が安いかどうかだけでなく、物件価格や諸費用、サポート内容を含めた総額で比較することが重要です。
仲介手数料を払いたくないからといって、サービス内容を確認せずに不動産会社を決めるのは避けましょう。
Q6：新築戸建ての仲介手数料をめぐってトラブルになることはありますか？
仲介手数料の金額や支払い時期、無料になる条件などを十分に確認しないまま契約すると、後から認識の違いが生じる可能性があります。特に「仲介手数料無料」と表示されていても、すべての物件が対象とは限らない場合があるでしょう。
契約前に、仲介手数料の金額だけでなく、適用条件やその他に必要な費用についても確認しておくと安心です。
Q7：仲介手数料無料の物件なら、必ずお得になりますか？
必ずしもそうとは限りません。仲介手数料が無料でも、物件価格やその他の諸費用が高ければ、購入時の総額では安くならないことがあります。また、売主物件と仲介物件では、価格設定や受けられるサービスにも違いがあるので注意が必要です。
仲介手数料だけを見るのではなく、物件価格と諸費用を合わせた総支払額で比較することが大切です。
まとめ
このように売主が自ら販売している物件（売主物件）なら仲介手数料はかからず、仲介会社が間に入っている物件（仲介物件）は仲介手数料がかかります。
まずはその違いを知りどうしても仲介手数料を節約したい場合は、元々仲介手数料を無料にしている不動産会社を検討してみると良いでしょう。
