中古マンションの選び方を完全ガイド！購入前に決めておくことや内見時の心得、失敗しないためのポイント

この記事を書いた人

小島 優一

宅地建物取引士

宅地建物取引士、２級ファイナンシャルプランニング技能士。生命保険会社にてリテール業務に従事した後、2014年に不動産仲介会社であるグランドネクスト株式会社を設立。 2021年より幻冬舎ゴールドオンラインにて不動産を通じて財産を守る、増やす、残す記事を連載している。
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そこでこの記事では、中古マンションの選び方や購入時に重視すべきポイントを詳しく解説します。物件の探し方や内見時のチェックポイントに加えて、マンション購入で失敗しないための不動産会社の選び方も紹介します。

中古マンションの購入を検討している方は、ぜひ参考にしてください。

中古マンションを選ぶメリット

中古マンションには、新築マンションにはないメリットがあります。中古マンションを選ぶ主なメリットは、以下の3つです。

中古マンションの大きなメリットは、新築マンションよりも価格を抑えて購入しやすいことです。同じエリアや広さの物件でも、中古マンションは新築より価格が安い傾向があります。ただし、不動産市場全体の価格が上昇している場合は、新築時の販売価格を上回る価格で中古マンションが売買されるケースもあります。

また、新築マンションは建物が完成する前に契約するケースも多い一方、中古マンションはすでに建物が完成しているため、購入前に室内や共用部分、管理状態、周辺環境を実際に確認できます。実際の住み心地をイメージしながら物件を選べる点も、中古マンションならではのメリットです。

中古マンション購入の前に決めておくこと

中古マンションを探す際、多くの人はすぐにネット検索をするでしょう。しかしいきなりネットで物件を探しても自分に合う物件は見つかりません。中古マンションを購入したいと思ったら、まずは次の3つのことから始めましょう。

中古マンション購入の目的をはっきりさせる

一番はじめにするべきことは中古マンションの購入目的をはっきりさせることです。目的によって物件を選ぶ際に重視するポイントが変わります。具体的に、次の4つの目的について考えてみましょう。

中古マンションを資産と考える人が重視したいポイントは「エリア」「周辺環境」「日照」などです。交通の便が目的の人ならば「駅近物件であること」が一番の条件となるでしょう。

同じように新築住宅（マンション）を買うまでのつなぎとして中古マンションを購入するつもりの人なら、「中古市場に流通しやすいマンション」を探すべきですし、今より広い家を求める人にとっては「間取り」が最大のポイントになるでしょう。このように中古マンションを購入する目的によって重視する条件が変わってきます。目的をはっきりさせたうえで物件選びに臨みましょう。

場所と間取りを決める

中古マンション購入の目的をはっきりさせたら、次に場所と間取りを決めましょう。場所を決めるポイントは「子育てに適した環境」「夫婦それぞれの実家の中間地点」「職場に通いやすい」など、自分や家族にとって優先したい条件を具体的に設定することが大切です。

「東京都内」「職場に1時間以内で通える範囲」といった条件だけでは、物件数が多く候補を絞りにくい場合があります。希望するエリアや駅、通勤時間、周辺環境など、条件をできるだけ具体的にしておくと、自分のニーズに合った物件を探しやすくなります。

都市部に住みたい人もいれば、静かな郊外で暮らしたい人もいるように、住みたい場所はライフスタイルや家族構成によって異なります。まずは自分たちがどのような暮らしをしたいのかを考え、その希望に合った立地を選びましょう。

また、立地だけでなく「間取り」中古マンション選びの重要なポイントです。中古マンションは購入後にリノベーションして間取りを変更できる場合もありますが、そのまま住む場合や既存の間取りを活かす場合は、ライフスタイルや家族構成に合った間取りを選択しましょう。

以下では、中古マンションでよく見られる間取りの特徴を簡単に紹介します。

①長方形が特徴の「田の字型」

昔から一般的なマンションによく採用されているタイプで比較的価格が安めです。リノベーションで開放的な間取りに変更できます。

②すべての部屋の中心にリビングがあるワイドスパン型

中心にあるリビングが、すべての部屋とつながっている間取りが多く、家族が顔をあわせやすいことが特徴です。子育て中の家庭にぴったりです。

③住戸の玄関が中央に設けられている センターイン型

パブリックとプライベートのスペースを区別したい人におすすめの間取りです。来客が多い人にも適しています。

物件の希望条件に優先順位(築年数や構造等)をつけておく

中古マンション購入目的をはっきりさせ場所や間取りの目星をつけたら、それ以外の希望条件に優先順位をつけましょう。場所や間取りのほかに希望条件になりやすいのは以下の項目です。

これらの条件に優先順位をつけていきます。希望をすべて満たす物件はまずありませんので妥協できる点とできない点を明確にすることが大事です。

予算をどうするか計画する

中古マンションの購入前には、諸費用やリフォーム・リノベーション費用も含めて予算を計画することが大切です。

一般的に中古マンション購入に必要な予算は、次のように考えられます。

※諸費用とは、住宅ローン借り入れ費用や印紙税などを指す

購入資金は、自己資金と住宅ローンの借入額をもとに計画します。住宅ローンの借入額を考える際は、購入費用だけでなく、諸費用も含めて資金計画を立てましょう。

また、中古マンションは物件価格のほかにリフォームやリノベーションの費用が必要になる場合があります。購入後に内装や設備を変更する予定がある人は、工事費用もあらかじめ見積もっておくことが重要です。

リフォーム・リノベーションを予定していない場合でも、設備の交換や修繕が必要になる可能性があります。購入後に想定外の出費が発生しても困らないよう、余裕を持った予算計画を立てておきましょう。

※ ⑦、⑧は住宅ローンで購入される方のみです。※⑨に関しては必須ではありません。※⑩は購入不動産によってはかかりません。

それぞれの支払いタイミングは、下記の通りです。

中古マンションの選び方で特に重視すべき3つのポイント

中古マンションを選ぶ際は、価格や間取りだけでなく、建物の状態や周辺環境も確認することが大切です。特に重視したいポイントは、次の3つです。

それぞれのポイントについて、詳しく説明します。

築年数

築年数は、中古マンションを選ぶ際に確認したい重要なポイントです。築年数が新しいかどうかも大切ですが、新耐震基準が適用となった1981年以降に建てられているかどうかを確認しましょう。

特に確認したいのが、新耐震基準に適合しているかどうかです。新耐震基準で建てられているほうがおすすめですが、1980年以前の旧耐震基準で建てられている建物であっても、耐震補強工事などが施されていると安心です。

また、築年数は住宅ローンや税制優遇にも関係します。物件によっては、住宅ローンの借入条件や住宅ローン減税などの適用要件を確認する必要があります。

住宅ローン減税は、築年数だけでなく、耐震基準への適合状況などの要件によって適用の可否が変わるので注意しましょう。

さらに、将来売却することも考えている場合は、築年数に加えて、立地や管理状態、修繕履歴なども確認しておきましょう。築年数が古いことだけで売却のしやすさが決まるわけではありませんが、将来の売却も視野に入れ、購入後の資産価値を総合的に考えることが大切です。

構造と間取り

マンションの建物の構造と間取りも、中古マンションを選ぶ際の大切なポイントです。特に、中古マンション購入後にリフォームやリノベーションを検討している場合は、間取りだけでなく、建物の構造も確認しておきましょう。

中古マンションを購入してからリフォームやリノベーションをする予定がある場合は、希望する間取りに変更できるか、購入前に確認しておきましょう。必要に応じて、管理規約や工事の制限についても不動産会社や施工会社に確認しましょう。

また、マンションによっては、室内に下がり天井や梁がある場合もあります。

下がり天井とは、排気ダクトや階層などの関係で、天井の一部が周囲よりも一段低くなっている部分のことです。下がり天井があると、部屋に圧迫感が生じたり、家具の配置が制限されたりすることがあります。

内見では、間取り図に記載されていない下がり天井や梁の有無も確認しましょう。WEBやチラシに掲載されている間取り図は簡易的なものも多く、詳細が省略されている場合があります。

家具を置く予定の場所や、リフォーム後の間取りにも影響するため、間取り図と実際の部屋を見比べながら確認することが大切です。

周辺環境・立地

中古マンションを選ぶ際には、建物そのものだけでなく、周辺環境や立地も確認することが大切です。近隣に焼却場や大きな音やにおいが発生する施設がないや、交通量の多い道路から騒音や振動が伝わらないかなど、実際に生活することを想定してチェックしましょう。

①再開発や周辺の建築計画を確認する

近隣で再開発が予定されている場合、今後、高層マンションや大規模な商業施設などが建設される可能性があります。

現在の眺望や日当たり、周辺の交通量などが変わることもあるため、再開発の計画や近隣に大きなマンション・施設などの建築予定がないか、不動産会社の担当者に確認しておきましょう。

②周辺の騒音・におい・生活環境を確認する

戸建てやマンションに限らず、「家を買う」ということは「隣近所も一緒に買う」ようなものです。

近隣に焼却施設や工場、交通量の多い道路などがないか確認しましょう。時間帯によって騒音や交通量が変わることもあるため、可能であれば昼間だけでなく、朝夕の周辺環境も確認しておくと安心です。

また、隣接する住戸の玄関前や共用廊下に物やゴミが放置されていないか、ゴミ置き場に異臭がないかなどもチェックしましょう。バルコニーの使われ方や共用部分の状態など、室内だけでは分からない点にも目を向けることが大切です。

③交通・学校・生活施設へのアクセスを確認する

駅やバス停へのアクセス、学校の学区や通学路の安全性、病院やスーパーなど生活に必要な施設の近さも重要なチェックポイントです。

に、子どもや高齢の方がいる場合や、長く住むことを考えている場合は、駅までの距離だけでなく、日常生活に必要な施設へのアクセスや周辺の安全性も確認しましょう。

地図上の距離だけで判断せず、実際に歩いてみて、坂道や歩道の広さ、交通量なども確認しておくと、入居後の暮らしをイメージしやすくなります。

④災害リスクや地盤を確認する

中古マンションを購入する前に、周辺の災害リスクや地盤についても確認しておきましょう。主なチェックポイントは、次のとおりです。

これらの情報は、自治体のWebサイトやハザードマップなどで確認できます。万が一の災害から家族や財産を守るためにも、購入前に周辺の災害リスクを確認し、土地の安全性を把握しておきましょう。

東京都内の物件を検討している方は、以下のハザードマップも参考にしてください。

東京都ハザードマップ

⑤将来の資産価値も考えて立地を選ぶ

安全性はもちろん大事ですが、資産価値が下がりにくいかどうかも重要です。中古マンションを選ぶ際は、将来売却する可能性も考えておきましょう。転勤などで住み替える場合や、将来的に家族へ引き継ぐ場合など、購入後に住まいを手放す可能性もあります。

そのため、人口動態や駅へのアクセス、周辺施設の充実度などを確認したうえで、広さ・間取り・設備・利便性が自分の希望条件に合っているかをチェックしましょう。

特に、駅へのアクセスや商業施設・医療機関・教育施設などの利便性は、住まいを選ぶ際の判断材料になります。ただし、将来の不動産価格や売却のしやすさは、市場動向や建物の管理状態などによっても変わります。

中古マンションの価格動向について詳しく知りたい方は、以下の記事も参考にしてください。

東京23区の中古マンション相場と価格推移から今後を予測！【2024年最新】

⑥将来の暮らしやすさも考える

中古マンションを選ぶ際は、現在の生活だけでなく、将来のライフスタイルの変化にも対応できるか考えておくことが大切です。

たとえば、テレワークを続ける予定がある場合は、仕事用のスペースを確保できる間取りかどうかを確認しましょう。また、家族構成の変化を見据えて、収納の多さや家事動線、日当たり、バルコニーの広さなどをチェックすることも重要です。

中古マンションの探し方

中古マンションを探す方法は、主に不動産ポータルサイトで物件を検索する方法と、不動産会社に直接問い合わせる方法の2つです。

それぞれに特徴があるため、自分の希望条件や物件探しの進め方に合わせて活用しましょう。ここでは、中古マンションの主な探し方を紹介します。

不動産情報のポータルサイトで調べる

中古マンションを探す際に便利なのが、SUUMOやHOME’S、アットホームなどの不動産情報ポータルサイトです。これらのサイトでは、エリアや価格、広さ、築年数、設備などの条件を指定して、売り出し中の中古マンションを検索できます。複数の物件を比較しながら、希望に合う住まいを探せるのがメリットです。

不動産会社に直接問い合わせる

不動産会社に直接問い合わせる方法もおすすめです。

不動産会社によっては、ポータルサイトに掲載していない物件情報を自社のWebサイトなどで紹介している場合があります。ポータルサイトだけで探すのではなく、不動産会社のWebサイトも確認すると、物件探しの選択肢を広げられます。

また、仲介手数料の割引や無料サービスを提供しているところもあります。

たとえば、ポータルサイトに登録していない不動産会社で3,500万円の中古マンションを購入する場合、100万円以上かかる仲介手数料の費用を抑えられる場合もあります。

購入したい中古マンションが決まっている場合は「仲介手数料無料　〇〇マンション」などのキーワードで検索し、その物件を取り扱う不動産会社を探してみるのも一つの方法です。

中古マンションの内見で確認すべきポイント

中古マンションを内見する日までに、持ち物やチェックポイントを確認しておくことが大切です。当日になって慌てないよう、必要なものを準備し、確認したい項目を整理しておきましょう。

内見に持っていくもの

中古マンションの内見では、次の持ち物を用意しておくと便利です。

スマートフォンは、室内の写真撮影や方角の確認に使えます。スマートフォンがない場合は、カメラと方位磁石を別途用意してもよいでしょう。また、不動産会社の担当者がスリッパやメジャーなどを準備してくれることもあるため、事前に確認しておくと安心です。

中古マンションの内見時のチェック箇所

内見では、室内の傷や汚れだけでなく、設備の動作や窓・ドアの開閉なども確認しましょう。主なチェックポイントを以下の表にまとめました。

※設備の動作確認や水を流すことなどは、売主や不動産会社の担当者に確認してから行いましょう。

周辺環境や近隣の状況を確認する

マンションの寿命を左右するのが管理状態です。中古マンションの内見時には、管理組合が定期的な点検をしているかも確認しましょう。

外壁・廊下・バルコニーのヒビ割れや塗装剥げはないか、タイルの浮きが放置されていないかなどをチェックします。また駐車場やエントランス、ごみ置き場などの共用設備の管理が行き届いているかも見ておきましょう。

間取り図と実際の部屋を見比べる

中古マンションの内見では、間取り図だけでは分からない部分もあるため、実際の部屋と見比べながら確認することが大切です。

Webサイトやチラシに掲載されている間取り図は簡易的なものも多く、下がり天井や梁、柱の位置などが省略されている場合があります。また、収納の大きさや部屋の実際の広さなども、間取り図だけではイメージしにくいことがあります。

内見時は間取り図を持参し、家具を置いたときの動線や、想定していた使い方ができるかも確認しておきましょう。実際の部屋と間取り図を照らし合わせることで、購入後に「思っていた部屋と違った」と感じるのを防ぎやすくなります。

中古マンションは管理状態も確認する

中古マンションを購入する際は、室内や立地だけでなく、マンション全体の管理状態も確認することが大切です。修繕の実施状況や修繕積立金の残高、管理規約などを確認し、購入後も安心して暮らせる物件かどうかを見極めましょう。

修繕計画や修繕積立金の状況を担当者に確認する

マンションを良好な状態で維持するためには、計画的なメンテナンスが必要です。外壁や屋上、給排水設備などの劣化に備え、長期修繕計画が作成されているか、これまでにどのような修繕が行われてきたかを不動産会社の担当者に確認しましょう。

また、計画的な修繕に備えて住民が積み立てる費用が「修繕積立金」です。毎月の修繕積立金の金額だけでなく、積立金の残高や今後の値上げ予定、大規模修繕に必要な資金が確保されているかについても担当者に確認しましょう。

積立金が不足している場合、将来的に一時金の徴収や修繕積立金の増額が必要になる可能性があります。

マンションの大規模修繕について詳しく知りたい方は、以下の記事も参考にしてください。

中古マンション購入時にチェックしたい修繕積立金の不足

管理組合が定期的な点検や修繕を行っているか確認する

マンションの寿命を左右するのが管理状態です。内見時には管理組合が定期的な点検をしているか確認しましょう。

内見時には、外壁や廊下、バルコニーなどにひび割れや塗装の剥がれがないか、タイルの浮きなどが放置されていないかをチェックしましょう。また、エントランスや駐車場、ゴミ置き場などの共用部分が清潔に保たれているかも確認したいポイントです。

ただし、見た目だけでは建物の管理状態を判断できません。定期点検や修繕の記録、大規模修繕工事の履歴なども確認し、建物が適切に維持管理されているかを把握しましょう。

マンションの管理規約や総会の議事録も確認する

購入前には、内見とあわせて管理規約や管理組合の議事録も確認しておきましょう。

管理規約には、マンションで暮らすうえでのルールが定められています。ペットの飼育やリフォーム工事、共用部分の使用方法など、自分の希望する暮らし方に関わる規定がないか確認しておくことが大切です。

また、総会議事録を確認すると、管理組合でどのような議題が話し合われているかを把握できます。修繕計画や積立金の見直し、住民間の問題など、購入後の生活に関わる情報が記載されている場合もあります。

中古マンション購入で失敗しないためには？

中古マンション購入で失敗しないためには、住宅の劣化状況や欠陥の有無などを診断する「ホームインスペクション」を利用してみるのもよいでしょう。

ここでは、中古マンションを購入する前に押さえておきたいポイントを紹介します。

ホームインスペクションを依頼する

中古マンションの購入で失敗を防ぐために、ホームインスペクションを利用する方法があります。

ホームインスペクションとは、住宅の設計・施工に精通した専門家が住宅の劣化状況や欠陥の有無などの診断を行い、アドバイスする専門業務のことです。

購入前にホームインスペクションを実施すれば、目視などによる調査を通じて、建物の状態を把握するための参考情報を得られます。

ホームインスペクションを依頼する際は、一般的に次のような流れで進めます。

ホームインスペクションは、実際の建物で調査を行います。通常は診断当日に依頼者も立会い、診断結果をその場で聞きます。診断内容や会社によって異なりますが所要時間は2～3時間、価格は4～6万円ほどが多いようです。

ホームインスペクションの費用は、依頼者が負担するのが一般的です。物件や取引の条件によっては、不動産会社などが費用を負担するケースもあるため、事前に確認してみましょう。

ホームインスペクション済みの物件も検討する

ホームインスペクションを自分で依頼するのが難しい場合は、すでにホームインスペクションが実施されている中古マンションを検討する方法もあります。

インスペクションは基本的に買主がおこないますが、不動産会社や売主によってすでに済んでいる物件もあります。ただし不動産会社が指定するインスペクション会社の場合、不動産会社よりの診断になってしまう可能性も捨てきれません。

中古マンションは大きな買い物です。インスペクション済みの住宅であっても調査の実施時期や対象範囲、報告書の内容を確認し、必要に応じて追加の調査を検討しましょう。

購入する中古マンションの価格相場を確認する

中古マンション購入で損をしないためには、希望するエリアや条件に近い物件の「価格相場」を知っておくことが大切です。

まずは、不動産ポータルサイトなどで、希望エリアの中古マンションの販売価格を確認します。さらに、実際に売買が成立した価格も調べておくと、販売価格だけではわからない取引状況を把握しやすくなります

不動産の成約価格などを調べる際は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」や、指定流通機構が運営する「レインズマーケットインフォメーション」などを活用できます。

中古マンションの価格を調べる際は、成約価格だけでなく、不動産市場の動向も参考にするとよいでしょう。
市況を把握するための情報源として、「東京カンテイ」や「レインズデータライブラリー」などもあります。

信頼できる不動産会社を探す

中古マンションの購入をスムーズに進めるためには、信頼できる不動産会社を選ぶことが何よりも大切です。中古マンションの売買実績が豊富で、物件や取引に関する知識を持つ担当者であれば、購入にあたって生じる疑問や不安について相談しやすくなります。

不動産会社を選ぶ際は、物件のメリットだけでなく、デメリットや注意点も説明してくれるかを確認しましょう。購入資金や諸費用、住宅ローンなどについて、わかりやすく説明してくれるかも判断材料になります。

注意したい！悪い不動産会社の特徴

中古マンションの購入をサポートする不動産会社の中には、購入者の希望よりも自社の利益を優先する会社もあります。安心して中古マンションを購入するためには、不動産会社や担当者の対応を見極めることが大切です。

次のような特徴が見られる場合は、慎重に判断しましょう。

このような不動産会社に相談すると、希望に合わない物件を勧められたり、購入後に想定外の修繕費用が発生したりする可能性があります。また、必要な説明や確認が不十分なまま契約を進めると、トラブルにつながるおそれもあります。

中古マンションは、人生の中でも大きな買い物の一つです。物件のメリットだけでなく、デメリットや注意点も説明し、疑問に対して丁寧に対応してくれる不動産会社を選びましょう。

 仲介手数料についても確認しておきたい方は、以下の記事も参考にしてください。

2026年9月4日 仲介手数料は値引き交渉できる？相場や計算方法を解説

中古マンションの選び方に関するよくある質問（FAQ）

まとめ

中古マンションの選び方で重要なのは、立地・価格・築年数・間取り・管理状態を総合的に確認し、自分や家族の希望に合った物件を選ぶことです。

中古マンションを購入する際は、次のポイントを押さえておきましょう。

• 希望条件に優先順位をつけ、予算を決める
• 内見で室内や周辺環境、建物の状態を確認する
• 修繕積立金やリフォーム費用など、購入後の支出も考慮する
• 物件のメリット・デメリットを説明してくれる不動産会社を選ぶ

中古マンションは、価格や築年数だけでは判断できません。希望条件に優先順位をつけ、気になる物件が見つかったら、内見や不動産会社への相談を通じて具体的に検討していきましょう。