買ってはいけないマンションの3社と階はどこ？

この記事を書いた人

小島 優一

宅地建物取引士

宅地建物取引士、２級ファイナンシャルプランニング技能士。生命保険会社にてリテール業務に従事した後、2014年に不動産仲介会社であるグランドネクスト株式会社を設立。 2021年より幻冬舎ゴールドオンラインにて不動産を通じて財産を守る、増やす、残す記事を連載している。

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中古マンション市場は、コロナ禍以降の価格上昇を経て、現在はエリアや物件によって価格や売れやすさに差が出ています。高値が続くなか、「マンションを買ってはいけない時期なのでは？」と不安に感じる人もいるでしょう。

しかし、マンション購入で重要なのは時期だけではありません。立地や築年数、管理状態などによっては、購入後に売却しづらく、ローンだけが残る「負動産」になる可能性もあります。

この記事では、不動産のプロが必ずチェックする「買ってはいけない中古マンション」の特徴を詳しく紹介します。あわせて、買ってはいけないマンション3社や買ってはいけない階、マンションを買ってはいけない時期についても解説します。

買ってはいけないマンション3社は？投資系不動産会社の物件に注意

まず、「買ってはいけない中古マンション」を検索すると、「買ってはいけないマンション 3社」といったGoogle検索結果の関連キーワードに表示されることがあり、気になった方もいるのではないでしょうか。

Google検索結果「買ってはいけない中古マンション」

実際のところ「買ってはいけないマンション3社（不動産分譲会社など））」は存在していません。ただし、投資系不動産会社が提供するマンションを居住用として購入することはあまりおすすめできません。ここでは、投資用不動産会社が作ったマンションを避けるのが賢明な理由をご紹介します。

理由は以下の3点です。

投資家向けに作られており、住み心地が十分に考慮されていない場合がある

マンションの間取りや設備は、家事動線、収納、水回りなど住む人のことを考えて決めるのが一般的です。しかし投資家はリターンが最大の目的なので、住み心地をしっかりと考えて作っていない可能性があります。

利回りを重視するあまり、管理や修繕が後回しになる場合がある

投資目的の物件は、利回りが再重視されています。とにかく少しでも高く売ることが目的なので管理費・修繕積立金を極端に安く設定していることがあります。管理費は管理員の人件費やメンテナンス作業に必要な費用に充てられますが、必要な費用が足りなければ管理が行き届きません。

管理組合の運営にも影響を及ぼし、最悪の場合資産価値の下落の原因にもなります。

長期的なメンテナンスが十分に行われない場合がある

前述したように、投資系不動産会社が建てたマンションは、修繕積立金も安く設定されることがあります。マンションも当然ながら経年劣化しますから、定期的なメンテナンスは必要です。時には大規模修繕を行い、大切に住まいを守っていくのは当然です。

しかし修繕積立金が足りなければメンテナンスは疎かにならざるを得ません。老朽化した箇所を放っておくと、住み心地にも影響を及ぼす上、資産価値の下落にもつながります。

買ってはいけないマンションの特徴6選

買ってはいけないマンションの特徴はたくさんあります。

裏を返せば、これらの条件を選択肢から除外すれば良い中古マンションに巡り会える確率が上がります。

【1位】駅から遠い、各駅しか止まらない(都心部の場合)

都市部の場合、最寄駅の利便性も重視すべきポイントです。当然住み心地にも直接影響しますが、資産価値の面からも最寄駅が各駅しか停まらない、さらに駅から遠い物件はおすすめできません。立地は、マンションの資産価値を保つ最重要ポイントです。実は、特急・急行が停まる駅と各駅しか停まらない駅の平均坪単価は大きく異なります。同じ沿線の隣接する駅であっても差は大きいです。

また、マンションから駅までの距離は非常に重要です。人気の分岐点となるのが「駅から徒歩8分以内」。8分以内なら比較的人気がある、つまり資産価値が落ちにくいですが、それ以上となると敬遠する人が増える傾向にあります。

【2位】定期借地権付きマンション

借地権とは建物を建てる為に土地を借りる権利のことを言います。定期借地権付きマンションは土地の所有権は地主のままなので、期限が来たら更地にし返さなければならないというデメリットが有ります。

【3位】戸数が少ない

戸数が少ないマンションは要注意です。小規模マンションは角部屋の割合が多く、住民の顔が見えやすいなど、安心して住めるというメリットがあります。

しかし、維持費の面でおすすめできません。

マンションには必ず管理費や修繕費が発生しますが、住民の数が少ないということはそれだけ一戸あたりの負担が大きいわけです。中には管理費・修繕費だけで7〜8万円かかるケースもあります。せっかく住宅ローンを完済しても、管理費・修繕費は住み続ける限り支払わなければなりません。

【4位】戸数に対してエレベーターが少ない

特にエレベーターは重視すべきポイントです。戸数に対してエレベーターが少なすぎると、朝のラッシュ時間帯にはなかなかエレベーターが来ないといった困った事態が生じます。エレベーターの待ち時間を踏まえて出発しなければならない上、夏は暑さ、冬は寒さを我慢しながら長時間耐えなくてはいけません。

特に憧れの高層階にはこうしたデメリットがあることを知っておきましょう。

【5位】旧耐震のマンション

日本は地震大国ですから、マンションの耐震性は最も気になるポイントの1つでしょう。見極めるポイントは、建築確認を受けたのが1981年(昭和56年)5月以前か6月以後か。1981年6月に大きな法改正があり、耐震基準が見直されました。

旧耐震基準は、「震度5程度の地震で倒壊しない」ことと定められていました。しかし、震度6以上の地震はここ30年の間だけを見ても20回程度起きています。このことからも、旧耐震基準の中古マンションは危険であることがわかります。

いくら内部をリノベーションして最新の設備を備えていても、耐震性能の低さゆえに資産価値は乏しいです。

【6位】メゾネットタイプのマンション

メゾネットタイプのマンションも購入をおすすめできません。ひと昔前に流行ったメゾネットタイプとは、内部に階段があり、区分住戸が2フロア以上に分かれている間取りです。マンションでありながら一戸建てのような暮らしが可能です。

そもそもマンションの大きなメリットは、バリアフリーである点です。段差がほとんどなく、高齢者や車椅子の方も住みやすいからこそ需要があります。しかしメゾネットの場合その利点が失われてしまいます。年を重ねるにつれ、階段の上り下りが負担となる可能性も考慮しましょう。

マンションで買ってはいけない階とは？

マンションでは、2階の中部屋や地下・半地下の部屋は、購入前にデメリットをよく確認したいところです。価格が安いというメリットがある一方、採光や風通し、湿気、水害などのリスクがあるためです。
ここでは、マンションで買ってはいけない階として注意したいケースを解説します。

2階の中部屋は両サイドの部屋よりも狭い可能性がある

一般的にマンションの角部屋の方が人気があり、価格も高く設定されています。人気の理由は、窓が多い間取りであること、玄関ドアの前に人通りがないことなどです。中部屋にはこれらのメリットがありませんが、反面価格が安いというメリットがあります。さらに下層階ほど価格も下がります。

しかし、「安かろう悪かろう」である可能性は否めません。例えば角部屋よりも延べ床面積が狭い、窓が一方向にしかなく採光・風通しが悪いなどです。

地下・半地下の部屋は湿気や浸水リスクに注意

建物の高さ制限のある第一種低層住居専用地域には、地下や半地下の部屋があるマンションも時々見られます。地下や半地下の部屋も価格が安いため魅力ですが、やはりデメリットが大きいです。掃き出し窓はあるものの、地上階の部屋よりも湿気がこもりやすく、カビトラブルも発生しやすいです。

また、周辺の地形や建物の構造によっては、豪雨などによる浸水リスクも高くなる可能性があります。そのため、地下・半地下のマンションを購入する際は、ハザードマップで浸水リスクを確認するとともに、過去の浸水履歴や排水設備などもチェックしましょう。

不動産のプロが必ずチェックする「買ってはいけない中古マンション」を見分ける3つのポイント

人口・世帯数の減少、不動産価格の異常な高騰、不動産所有願望の減少などの理由により、 中古マンションは首都圏の市場であってもは厳しい局面に立たされています。

中古マンションの購入理由として居住用と投資用に分かれますが、いずれの用途でも購入するにあたって、プロが必ずチェックする買ってはいけない中古マンションの特徴を3つご紹介します。

①立地の悪い地域の中古マンションは買ってはいけない

立地は一番重要視しなければならない問題です。立地の悪い地域とは首都圏であれば最寄り駅から徒歩10分以上、また人口減少や災害発生のリスクの高い地域のことを指します。

1.人口減少地域の中古マンションは買ってはいけない

人口減少地域のマンションは入居率が悪くなる傾向にあります。人口を維持している東京圏、名古屋圏、大阪圏の三大都市圏であっても、駅から徒歩１０分以上かかる立地になると入居率は悪くなります。

入居者が少なくなるという事は、当然マンションの管理費や修繕積立金の負担率も上がります。駅までバスを利用しないといけない中古マンションも避けた方がよいです。

出生数は94万8396人で、79年度の調査開始以来、最少。死亡者数は134万774人で過去最多だった。出生数より死亡者数が多い自然減は11年連続で、その幅は39万2378人と過去最大となった。自然増は沖縄県だけだった。

「 生産年齢人口は6割切る 」日本経済新聞（ 2019年5月9日） より出典

総務省がまとめた2018年の人口推計を都道府県別にみると、人口が増えたのは東京、沖縄、埼玉など前年と同じ7都県だった。増加率が0.72%の東京への一極集中は続くが、増加ペースは落ちてきた。

「東京への人口集中ペース鈍る」日本経済新聞（ 2019年5月10日）より出典

2.災害発生地域の中古マンションは買ってはいけない

近年、世界的な気象変動に伴い、大型台風・ゲリラ豪雨などが年々頻発化しています。例えば東京東部低地帯に位置する江東５区（江東区・墨田区・足立区・江戸川区・葛飾区）には、大規模水害により浸水する区域に約250万人居住しています。

平成30年8月22日、江東５区広域避難推進協議会にて「江東5区大規模水害ハザードマップ」が公表されました。

引用：江東5区大規模水害ハザードマップ

これを見ると江東5区のほとんどの地域が赤もしくはオレンジ色になっており、浸水する可能性があることが分かります。

江東5区は、2018年9月に西日本を襲った台風21号クラスの大型台風が来襲した際には、江東5区から外へ避難するように呼び掛けています。逃げる高台も限られているからです。もし居住する場合は普段から防災に関して意識を高く持つことが大切です。

計画では、荒川流域で三日間の積算流域平均雨量がおおむね五〇〇ミリを超える恐れがある場合などには、住民が隣県を含む域外に自主的に避難してもらうことを明記した。二百五十万人の住むエリアの水没が想定されるのに、公的な避難先の確保が見込めないためだ。避難先がない場合の緊急の対策として、建物上階に移動する「垂直避難」も記した。ただ、浸水が長引けば、避難者の居場所の把握が難しく、救助が遅れる恐れもある。

「災害弱者」どう守る？　「江東5区」大規模水害時　人口の9割避難（2018年8月23日：東京新聞）

東京江東5区以外にも、河川沿線、海岸沿線に物件を検討される場合は、そこの自治体が発行しているハザードマップの確認は必須事項といえます。

②欠陥・瑕疵のある中古マンションは買ってはいけない

1.水道管・下水管などに欠陥のある中古マンションは買ってはいけない

例えば水道管・受水槽、下水管など、配水管・排水管の瑕疵は建物の寿命すら短くする恐れがあります。水漏れは、初期の段階ではなかなか見つけられません。

筆者も実際に経験したことですが、ある木造2階建の1階にある部屋の台所の天井がいきなり垂れ下がり、水が漏れてきたとの連絡を入居者からいただきました。すぐに業者を呼び天井をめくって調べたところ、2階にある部屋の台所の水道管の継目からポタポタと水滴が落ちていることが判明しました。

不幸中の幸いであったことは水滴が天井裏に落ちていたことで、もし梁に落ちていたら建物の構造的な欠陥にまで発展するところでした。

2.傾きのある中古マンションは買ってはいけない

大規模な盛土を施した造成地では、造成工事の質が悪い（土の締固めが弱い）と建物が傾きやすくなります。例えば元々ため池であった所を埋立てした地域、斜面地を埋立てして造成した地域などは注意を要します。

中古マンション購入を検討する土地が過去にどういう状況だったのか、土地の履歴の調査も丁寧に行いましょう。

3.違法建築の中古マンションは買ってはいけない

違法建築とは、建築基準法に違反した物件のことをいいます。よくあるのが建蔽率や容積率がオーバーしている例です。

違法建築には金融機関、特に銀行の融資はつきません。ノンバンクなどの金利の高い融資を受けるか、自己資金でまかなうしかありません。将来、売却を考えての前提であれば、買い手も少なくなり、なおさら違法建築物の中古マンションは買ってはいけないといえます。

大和ハウス工業が建てた賃貸アパートと戸建て住宅の2000棟超に不適切な柱や基礎が使われていた問題で、同社は31日、外部調査委員会から中間報告を受けたと発表した。

出典：日本経済新聞「 大和ハウス不適切建築で中間報告 」

③借地権付き中古マンションは買ってはいけない

借地権には、普通借地権と定期借地権とがあります。平成4年に施行された新法借地権(借地借家法)以前に建った物件には、今でも旧法借地権が適用されます。

普通借地権（旧法借地権）は、借り手側に有利な権利です。地主の一存で更新を拒絶されることはありません。一方、定期借地権は基本的に更新出来ず、期限が来たら更地にし、地主への返還が必要です。

定期借地権の中古マンションの場合は、更新が出来ず契約満了時には更地で土地を返還しなければなりません。借地期間の期限が近付くにつれ、資産価値は減額し、売却も困難になります。

普通借地権の中古マンションの場合は、更新料がかかります。多額になることもありますので、事前の確認が必要です。

金融機関としては、地代が滞納された場合に、いきなり借地契約を解除されてしまっては担保を失ってしまいます。それを避けるために、「地代滞納がある場合に、金融機関に通知しなければならない」という内容の承諾書に地主が記名押印し、金融機関に提出します。

また、借地権付き中古マンションを手放す際にも、地主の譲渡承諾が必要です。そのことを無視して売却すると、借地権そのものを解除されることもあります。

2024年5月8日 買ってはいけない中古マンションとは？後悔・失敗しないための注意点や選び方を紹介！

よくある質問（FAQ）

買ってはいけない中古マンションの特徴や買ってはいけない階、マンションを買ってはいけない時期など、購入前に気になる疑問をまとめました。あわせて、買ってはいけないマンションを購入してしまった場合の対処法や、買っていい中古マンションの条件についても解説します。

Q1. 買ってはいけないマンションの特徴で、特に注意したいポイントはありますか？

特に注意したいのは、立地・建物の状態・管理や維持に関わる条件です。

駅から遠い、各駅停車しか停まらない、人口が減少しているなど、立地に問題があるマンションは、将来売却したいと思ったときに買い手が見つかりにくくなる可能性があります。

また、旧耐震のマンションや建物に欠陥・瑕疵がある物件、定期借地権付きマンションなども注意が必要です。マンションを購入するときは、価格や室内のきれいさだけで判断せず、立地・建物・管理の状態を総合的に確認することが大切です。

Q2. 築何年の中古マンションは買ってはいけないですか？

築年数だけで「○年以上なら買ってはいけない」と一律に判断することはできません。ただし、旧耐震基準のマンションは慎重に検討する必要があります。1981年6月に耐震基準が見直されているため、築年数だけでなく、建築確認を受けた時期まで確認しましょう。

また、築年数が古い中古マンションを検討する場合は、これまでの修繕履歴や今後の修繕計画なども確認しておくことが重要です。

Q3. マンションで買ってはいけない階はありますか？

「この階なら絶対に買ってはいけない」というわけではありませんが、2階の中部屋や地下・半地下の住戸は、購入前にデメリットを確認したいところです。2階の中部屋は、角部屋と比べて採光や風通しなどの面で不利になる場合があります。また、地下や半地下では湿気やカビ、水害などのリスクにも注意が必要です。

一方で、低層階や地下・半地下の住戸は価格が抑えられている場合もあります。価格だけで判断せず、日当たりや風通し、周辺環境、ハザードマップなどを確認したうえで検討しましょう。

Q4. 「買ってはいけないマンション3社」とはどの会社ですか？

「買ってはいけないマンション3社」として、具体的な3社が決まっているわけではありません。

ただし、投資系不動産会社が提供するマンションを居住用として購入する場合には注意が必要です。投資用として収益性を重視して作られたマンションでは、住み心地が十分に考慮されていなかったり、管理費や修繕積立金が低く設定されていたりする場合があります。

そのため、会社名だけで判断するのではなく、実際に検討しているマンションの管理費や修繕積立金、管理状態などを確認することが重要です。

Q5. 買っていい中古マンションにはどんな特徴がありますか？

買ってはいけないマンションの条件を避けることが、買っていい中古マンションを選ぶ一つの目安になります。具体的には、駅からの距離や交通利便性に問題がなく、適切に管理されていること、耐震性に問題がないことなどがポイントです。

また、戸数が極端に少ないマンションや、定期借地権付き、メゾネットタイプなどは、それぞれのデメリットを理解したうえで検討する必要があります。「新しい」「安い」という理由だけで決めるのではなく、>将来の住みやすさや売却のしやすさまで考えて選ぶことが大切です。

Q6. マンションを買ってはいけない時期はありますか？

「○年○月はマンションを買ってはいけない」と、時期だけで判断することはできません。

マンション価格はエリアや物件によって異なるため、相場全体の動きだけを見て購入時期を決めるよりも、購入する物件そのものに問題がないかを確認することが重要です。

特に中古マンションでは、立地や築年数、管理状態などによって将来の資産価値にも差が出ます。購入を急ぐ必要がない場合でも、「価格が下がるまで待つ」と決めつけるのではなく、資金計画と物件の条件を見ながら購入時期を判断しましょう。

Q7. 買ってはいけないマンションを購入してしまった場合はどうすればいいですか？

まずは、すぐに売却を決めるのではなく、購入したマンションのどこに問題があるのかを整理しましょう。

立地や築年数、建物の状態、管理状況などを確認したうえで、現在のマンションの市場価値と住宅ローンの残債を把握します。売却を検討する場合は、不動産会社に査定を依頼して、現在どの程度の価格で売却できるのかを確認することから始めるとよいでしょう。

売却価格だけでなく、住宅ローンの残債や売却にかかる費用も含めて考え、売却するのか、そのまま住み続けるのかを比較して判断することが大切です。

まとめ

暮らしの快適さ、家族の幸せ、ひいては人生を決めると言っても過言ではない中古マンション購入は、慎重に行うべきです。

買ってはいけない中古マンションはいくつか指標があり、こういった記事を読み込むことでいくらか回避することはできます。

しかし買っていい中古マンションは立地・相場・住環境・家族構成など複合的な要因が絡み合うため断言するにはやはり個々人でプロに相談することが賢明です。

「こんなはずじゃなかった」「売りたいのに売れない」といった事態にならないよう、あらゆる想定を行った上で最終的にはプロと相談しつつ購入する物件を決めましょう。

ただ、本記事で紹介した物件を避ければ、少なくとも失敗する可能性はぐんと減ります。ぜひ参考にしていただき、快適なマンションライフを送ってくださいね。